清华同衡城市发展策划研究所
DEPT .OF URBAN DEVELOPMENT RESEARCH & CONSULTATION
返回清华同衡官网首页
石景山西部地区城市更新项目是由清华同衡城市发展策划研究所团队主导方案编制，包括《石景山西部地区城市更新总体策划》（城士科技参与）、《石景山西部地区城市更新概念规划》以及两项相关课题；由中交集团为实施主体，中交投资旗下中交城市更新有限公司具体操盘，多方共同参与的全域型城市更新项目。项目范围包含五里坨、广宁街道全域，总占地面积约31平方公里，占全区总面积的36%，是首都西山永定河文化带重要组成部分，是石景山最具发展潜力的区域。
石景山西部地区城市更新项目，在清华同衡策划所团队“策画先行”引领之下，以“石景山生态智慧城”为总体定位，创新探索了市场主体统筹大尺度片区更新的新模式。通过智慧赋能山水、人文、产业，结合资源要素及区域特征，将片区划分为五大更新组团，即先行示范组团、山水文旅组团、TOD综合组团、双碳产业组团、品质公服组团。按“三年起步，五年发展，十年成熟”的计划，分区、分步、分类实施，包括减量提质类、住区更新类、基础设施类、产业发展类、商业运营类、文化旅游类六大更新业态，区域内预计投资总规模约800亿元，目前已实施五里坨民俗陈列馆、五里坨便民服务中心、天泰山自然营地等十余个子项目。
图 石景山西部全域型城市更新项目区位图和“五大组团”空间布局图
实施成效
在清华同衡策划所团队“策画”成果引领下，自2021年5月开展石景山西部地区城市更新行动至今，坚持市场导向和价值更新，依托市场化主体，调动多元主体共同参与，2022年京西民俗陈列馆、天泰山自然营地等项目正式投入运营，其余十余个项目也相继有序启动，为石景山西部地区注入了新场景、新业态、新活力、新人群、新消费、新产业、新动能。补足了片区城市功能短板、形成了若干活力空间、持续改善民生福祉，实践并总结形成市场导向价值更新的城市更新总框架，以及市场主体统筹片区型城市更新的“全域型”城市更新模式，为社会资本参与片区更新提供了完整实践路径参考，为市场主体统筹大尺度片区城市更新提供了北京样本。
图 五里坨民俗陈列馆和天泰山自然营地
图 石景山区京西五里坨民俗陈列馆举办京西民俗庆祝元宵佳节活动
图 “全域型”城市更新模式的北京实践-中国房地产报（2022 年 7 月 17 日）
2022年2月，石景山区委宣传部、北京广播电视台联合重磅推出大型人文纪录片《石景山》，收录了石景山西部地区全域型城市更新项目，在北京卫视和北京新闻频道热播。
图 北京时间播出纪录片《石景山》介绍石景山西部地区城市更新项目
2023年9月，石景山西部地区全域型城市更新项目获得2023年北京市城市更新最佳实践“优秀项目”奖。
创新经验
1、创新市场主体统筹大尺度片区城市更新，实践“全域型”城市更新模式。
深度挖掘石景山西部片区资源禀赋特点，清华同衡策划所团队与中交城市更新有限公司协同合作，充分研判片区型城市更新在各领域的优势和可能面临的实操性问题，突破传统的狭义城市更新概念，将城市更新内涵拓展至城市片区的生态环境提升、空间结构优化、产业结构升级、全域资源整理、区域功能重塑、人民共建共治共享等方面，创新性提出“全域型”城市更新模式。该模式包括“全要素”评估、“全领域”规划、“全周期”策划、“全资源”统筹以及“全社会”参与五大内涵。
结合“全域型”城市更新内涵，提出市场主体统筹大尺度片区更新的八大实施路径：交通为先、配套为基、产业为核、文化为魂、人民为本、运营为脉、资本赋能、政策支持。即以交通为先、配套为基提升区域承载力，以产业为核推动区域高质量发展动力更新，以文化为魂做好文化遗产的保护传承与活化利用，坚持人民城市为人民，在城市更新中提高人民福祉，以运营为脉助力区域长效焕新发展，以资本赋能、政策支持保障项目顺利实施，同时提出“3+6+N”的实施路径。通过算大帐、算总账、算长期账的原则，以及资产“肥瘦”搭配、收益长短结合等方法，为社会资本参与片区更新提供了完整实践路径，为市场主体统筹大尺度片区城市更新提供了北京样本。
图 全域型城市更新模式
2、全领域规划结合全周期策划，分区分类分步推动片区持续焕新。
在策划规划阶段，清华同衡策划所团队秉持“以市场需求挖掘全域资源价值，应空间需求匹配产业体系，为投资需求制定运营策略”原则，重点研究了三大部分内容。其一，以体系化的片区更新评估和片区资源盘点，对石景山西部地区存在的基础设施、产业发展、片区活力等方面的问题进行诊断，构建出自然资源、空间资源、生态资源等9大类城市更新资源分类体系。其二，编制了全领域全周期覆盖的片区更新策划规划，提出1+2的产业发展策略，即文旅先导，逐步发展高端商服和数字低碳产业。其三，协同中交城市更新有限公司，共同深挖不同类型资源特点与价值，定制资源的最优利用策略和动态组合策略，梳理出包含90余个子项目的项目库。分区引导、分类施策、精准发力、有序推进，最终形成了石景山西部地区城市更新解决方案，未来将推动片区持续蝶变焕新。
图 传统文化换发新活力
3、科学策划亮点项目打造试点示范，整合资源推动片区升级。
目前石景山西部地区围绕八大实施路径，已落地十余个子项目，五里坨民俗陈列馆、天泰山自然营地等项目已经正式投入运营，五里坨便民服务中心、智慧低碳园区等项目处于建设期。在项目推进过程中，打造资源聚合协同平台，充分调动多元主体参与区域有机更新。
其中，五里坨民俗陈列馆项目以“保护、传承、利用”为总体更新理念，以历史保护为核心，充分挖掘民俗文化及其当代价值，加大文物保护、传承及活化力度，通过修缮文物、更新展陈等方式，打造集民俗文化、艺术体验、便民服务于一体的京西重要的文化传播和传承地、市民家门口的历史精神寄托和文化集聚地，以及具有烟火气、文化韵的沉浸式文化体验地。同时，引入一尺花园等新业态，开启市民休闲生活新方式，重塑公共活力空间。是全域型更新模式下文化、旅游与商业等多业态融合的示范项目。
图 五里坨民俗陈列馆（改造前）
图 五里坨民俗陈列馆（改造后）
天泰山自然营地项目位于石景山区天泰山南麓双泉寺西侧，占地446亩，项目核心用地原为垃圾填埋场，通过治理工程实施、场地生态修复和基础设施完善，经评审后达到环境标准，具备花卉树木种植及市民基础休闲娱乐活动的使用条件。在此基础上对景观环境进行深层次提升建设，在更新过程中，聚焦环保、生态理念，打造成集营地休闲、户外拓展、体育赛事、冰雪运动等于一体的城市微度假山野自然营地，包含精致露营、房车体验和草坪活动等功能区，通过“露营+”激发文旅新活力，通过“平台+”构建生态共同体。
图 天泰山自然营地（改造前）
图 天泰山自然营地（改造后）
总结
石景山西部地区城市更新项目是清华同衡策划所团队以“片区统筹、市场逻辑、价值更新、运营思维”为核心理念，携手市场化主体共同进行的一次“全域型”城市更新创新实践。其创新点主要体现在：一是以片区视角进行全域统筹，充分发挥资源整合优势，算好全局账，为社会资本参与城市更新提供可行路径；二是以市场化企业为实施主体，在市场逻辑下对城市更新的整体IP和业态定位进行充分研判，确保策划和规划方案的可操作性；三是以价值更新为导向，从产业和资产两方面进行深度挖掘，推动“资源资产化、空间资本化”；四是以城市运营为纲领，为片区制定符合城市发展的动态更新策略，从而将片区更新融入城市发展，使片区运营融入城市运营，让片区升级做出城市贡献。
图 项目团队工作剪影
