导 读

近日，市委书记尹力围绕“高质量推进城市更新，不断提升城市品质和发展活力” 赴西城区、东城区调研，期间实地察看了法源寺历史文化街区。他指出，要在保护好胡同肌理的基础上进一步改善风貌，提升城市家具品质和便利性，盘活利用腾退院落发展文化创意、体验消费等新业态。

法源寺街区更新项目入选联合国人居署国际城市更新“全球十大杰出实践”，清华同衡城市发展策划研究所深度参与了法源寺历史街区腾退空间再利用规划的编制与落地实践，积极探索历史文化街区保护活化路径。本项目在西城区疏解腾退空间资源再利用联席会中，作为类似工作方案的标准案例。此次将刊发法源寺项目实践经验。

在高质量发展与城市治理现代化背景下，城市更新正从物质空间改造转向系统生态重塑。位于北京宣南文化核心区的法源寺历史街区，是“士文化”与会馆文化的摇篮，其更新承载着文化传承的时代使命。项目以“传承宣南精神，赓续士乡文华”为内核，创新构建政府引导、企业主责、多元参与的协同治理模式。通过全方位耦合，项目在保护历史的基础上，通过内容运营与产业迭代，活化文化基因，营造一个既能“居旧邸而晤前贤”，又能“厚植新时代青年发展沃土”的共生家园，为历史街区复兴提交一份文化、空间与产业协同更新样本。

一、街区挑战：在“宣南故地”求解现代复兴命题

法源寺街区位于首都功能核心区，历史上是士人雅集、思潮激荡的“宣南文化”重要孕育地。这里保存了以会馆为载体的传统寓居文化，承载着“以诗会雅聚学术，以家国天下砺品节”的精神传统。然而，与众多历史街区相似，长期面临着物质性衰败、功能滞后与发展动能不足的困境。传统的保护性修缮或项目式改造，难以系统化解文化传承与当代功能需求、静态保护与动态发展之间的深层次矛盾。

因此，本次更新的核心命题，是在落实新时代首都战略定位的基础上，推动这片具有厚重历史的街区实现全面复兴。这不仅是一次空间形态的优化，更是一次对文化传承与民智启蒙精神的当代接续。项目摒弃“博物馆式”保护思路，确立运营前置、内容驱动的方法论，将更新定位为持续的文化活化与社区营造进程。在切实守护以宣南文化为核心的历史本底的同时，有机植入符合当代生活与城市发展需求的新功能，打造一个体现中国式现代化内涵、促进历史与未来对话的文化复兴样板。

二、工作机制：构建协同治理的更新共同体

面对这一涉及保护、发展、民生、治理以及长效运营的复杂系统工程，项目探索将“政府引导、企业主责、专业赋能、多元参与”的理念，转化为一个权责清晰、运转有效的规划与实施更新共同体。

政府引导，西城区政府及相关委办局为项目提供政策供给与资源协调，牛街街道办事处发挥属地优势，负责社群沟通与秩序维护，确保了更新工作与首都核心区战略定位的同频共振。 

企业主责，国企平台公司宣房大德作为运营实施主体，贯穿策划、建设、招商、运营的全链条工作，承担起了让街区自我造血、长效繁荣的市场主责。

专业赋能，清华同衡等专业规划机构承担智慧外脑，为街区构建在地化、复合化、圈层化的业态生态，赋能运营主体实现从资产持有到价值运营的跃升。

多元参与，形成专业、学界与社会的共治网络，北京交通大学、中国人民大学等高校推动了产学研用深度融合，从北京杂技团、中国佛学院的文化资源注入，多个企业的社会力量的链接，共同为街区注入了持续的文化与创新活力。

更重要的是居民共建，通过有效的链接与反馈机制，从更新的“对象”转变为参与的“主体”。更新共同体的有效运转，保障了宏大复杂的城市更新目标，能够通过无数具体、细微的协同动作得以实现。

这一协同机制的生动体现，是贯穿项目始终的民意会客厅机制。依托超过60场的居民座谈会，构成了一个独特的社会实验室。在这里，规划的专业图纸、企业的运营方案与居民的具体生活需求（例如鸽舍改造、绿地认养）被置于同一平面进行磋商。这种未诉先办的参与式规划，有效纾解了潜在矛盾，实现了顶层设计逻辑与民生诉求的有机融合。

最具代表性的挑战是如何在有限空间内平衡多元业态与居住安宁。项目组的解决方案是基于实证调研与大数据分析，实施“动静分区”规划：依据居民生活热力数据，在静区植入人才公寓、创意办公，在动区引入精品商业与文化体验，从而在激发街区活力的同时，保障了居住品质，实现了产业不落幕、生活不扰民的精细化治理目标。

三、成果与价值：产居共生的活力街区画卷

系统的更新运营，让法源寺街区呈现出多层次、可感知的深刻转变。

以“申请式退租”腾退的114个院落为功能优化提供空间基础。基础设施全面升级，特别是利用边角地建成的智慧立体停车库与推行的停车自治，有效缓解了老城停车难题。历史空间的“活化”利用，如将烂缦胡同91号改造为文化展示共生院，以及通过市场化运作将旧建筑打造为“花韵·丁香”文化主题精品酒店。这些实践将“丁香诗会”“会馆文化”等宣南文化符号转化为可体验的当代业态，使历史建筑从可参观的文化空间转变为可阅读、可消费、可停留的活态文化场域。

传统街区运营的纯租赁模式具有内在局限性，往往导致业态选择的短期性与同质化，使街区丧失深度的文化内容，难以实现资产的长期保值增值与街区活力的可持续生成。项目组系统性地构建了在地化、复合化、圈层化的可持续产业生态。

在地化是根基，要求所有引入业态必须与法源寺整体文化调性相契合，与在地文化相融合，与社区居民相共生，如引入与北京曲艺、传统美学相关的商业与文化机构。

复合化是模式，鼓励商户从单一业态向“1+N”的复合业态发展（如“咖啡+展览+沙龙”“零售+工坊+体验”），通过业态叠加延长消费时间、增强体验深度，从而提升空间利用效率和商户坪效。

圈层化是策略，通过精准的运营活动（如主题沙龙、文化雅集）聚拢具有相同文化兴趣和社交属性的客群，使商户都能形成一个内核稳定、链接紧密的社群，增强客户黏性与街区活力，并倡导运营主体培育自主街区品牌、开发文创产品，提升多元收入。

项目探索建立了清晰的共同富裕利益链接机制，助力构建可持续发展的利益共同体，运营主体的收益将来源于自营产业、活动节事、商业经营、股份分红及资产增值等多个渠道；在地居民则可通过获得就业薪资、房屋租金增值、个体经营收益等方式分享发展红利；入驻的企业与创客也能从核心产业收益、股份分红中获益。这一机制将政府、平台企业、居民、商户等多方利益深度绑定，形成了共建共治共享治理格局的经济基石。

在治理工具上，通过“智能硬件+智慧应用系统+智慧运营管理”的架构，连接用户、商家与管理方，实现对街区基础设施、环境、秩序的高效管理，并提升居民生活便捷度与游客体验满意度，是协同治理能力现代化的重要体现。

四、项目复盘

本套工作方法获得了西城区疏解腾退空间资源再利用联席会高度肯定，并将法源寺方案作为西城区相关片区规划的示范案例。